تعامل مفهومی و تاثیر متقابل تئوریهای اقتصادی قرارداد ناقص و هزینه معاملاتی با سیستم ثبت ثانویه املاک

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، تهران،ایران.

2 دکتری حقوق خصوصی دانشگاه تهران، تهران، ایران.

چکیده

از منظر تحلیل­اقتصادی­حقوق، یکی از اهداف نهاد حقوقی ثبت معاملات املاک، کاهش و اصلاح قراردادهای­ناقص و هزینۀ معاملاتی جهت استفادۀ بهینه از منابع کمیاب یعنی املاک است. توجهاً به اینکه املاک یکی از مهم‌ترین دارایی‌های افراد بوده و معاملات آن با ریسک حقوقی و اقتصادی مواجه است و اینکه معامله املاک ثبت‌نشده از مهم‌ترین مصادیق قرارداد ناقص است، لذا تحلیل ارتباط و تأثیر متقابل تئوری‌های اقتصادی قرارداد ناقص و هزینه‌های معاملاتی با سیستم حقوقی ثبت ثانویه املاک، در جلوگیری از نقص قراردادی و عدم کارایی اقتصادی این قراردادها اهمیت دارد. از طرفی، کارآمدی سیستم­ثبتی و ثبات وضعیت­حقوقی املاک نیز مستلزم توجه به مبانی­اقتصادی این سیستم (از جمله تئوری‌های فوق) در وضع یا اصلاح مقررات مربوطه است. لذا این مسئله مطرح می‌شود که وجود سیستم­ثبت­ثانویه چگونه به اصلاح قراردادهای­ناقص و کاهش هزینه‌های­معاملات­املاک کمک می‌کند؟ این پژوهش نظری- کاربردی بوده و روش تحقیق در آن کتابخانه‌ای و روش بررسی مسئله و تجزیه و تحلیل داده‌ها نیز توصیفی- تحیلی است. نهایتاً این نتیجه حاصل شد که فقدان سیستم ثبت ثانویه املاک یا وجود سیستم­ثبتی­ناقص، منجر به انعقاد قراردادهای­ناقص از منظر حقوق و سبب افزایش هزینه­معامله می‌شود. مطلوب این است که قرارداد املاک به‌صورت ناقص­مطلق از منظر اقتصاد نداشته باشیم و برای این هدف، وجود اصل­الزامی­بودن­ثبت­معاملات با ضمانت­اجرای عدم­پذیرش­معاملات با سند عادی ضروری است. درواقع، یک سیستم­ثبت­ثانویه با اثر کامل­حقوقی (حاوی ضمانت­اجرای موثر برای ثبت­معامله­املاک و یگانگی­سیستم­حقوقی در شناسایی مالک)، موجب انعقاد قرارداد کامل از منظر حقوق و قرارداد ناقص­نسبی از منظر اقتصاد و سبب کاهش هزینه‌های معاملاتی املاک می‌شود.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

عنوان مقاله [English]

Conceptual Interaction and Mutual Influence of Economic Theories of Imperfect Contract and Transaction Cost with Secondary Real Estate Registration System

نویسندگان [English]

  • Nasrin Tabatabai Hesari 1
  • Amir Khenari Nezhad 2
1 Associate Professor, Faculty of Law & Political Sciences, University of Tehran, Tehran, Iran.
2 Ph.D., Faculty of Law & Political Sciences, University of Tehran, Tehran, Iran
چکیده [English]

In terms of economic analysis of law, one of the goals of legal institution for registration of real estate transactions, is reducing and correcting “Imperfect Contracts” and “Transaction Costs” to optimal use of scarce resources i.e. real estate. It is important to analyze the relationship and mutual influence of the economic theories of incomplete contract and transaction costs with the legal system of secondary real estate registration, in order to prevent contractual defect and the economic inefficiency of these contracts; because the real estate is one of the most important assets of people and its transactions face legal and economic risks and also unregistered real estate transaction is one of the most important examples of imperfect contract. On the other hand, the efficiency of the registration system and the stability of the legal status of real estate also require attention to the economic foundations of this system (including the above theories) in establishing or amending the relevant rules. Therefore, the question arises that how does the existence of secondary registration system help to correct imperfect contracts and reduce the costs of real estate transactions? This article is a theoretical-practical research that used Library research method and investigating about problem and analyzing the data is based on descriptive-analytical method. Finally, it was concluded that the lack of a secondary real estate registration system or the existence of an incomplete registration system leads to the conclusion of legal imperfect contracts and increasing the cost of transaction. It is desirable, in economic perspective, not to have an “absolutely imperfect real estate contract”. So, it is necessary to exist the principle of mandatory registration of transactions with the sanction of non-acceptance the transactions that have ordinary documents. In fact, a secondary registration system with compelete legal effect (concluding an effective sanction for registering the real estate transaction and the unity of legal system in identifying the owner), leads to the conclusion of the legal perfect contract and the economic partially imperfect contract and causes to reduction of real estate transaction costs

کلیدواژه‌ها [English]

  • Economic Analysis
  • Secondary Registration
  • Absolute Imperfect Contract
  • Imperfect Registration System
  • Transaction Cost

مراجع

  1.                                                                                                                                                                  

     

    کتاب

    1. انصاری، مهدی، تحلیل اقتصادی ­حقوق ­قراردادها، تهران: جنگل، 1390.
    2. طباطبایی حصاری، نسرین، مبانی و آثار نظام­ثبت­املاک، تهران: شرکت سهامی انتشار، 1396.
    3. کوتر، رابرت و توماس یولن، حقوق و اقتصاد، ترجمه یدالله دادگر، تهران: پژوهشکده اقتصاد، 1392.

    مقاله

     

    1. خناری نژاد، امیر، نسرین طباطبایی حصاری و محسن صادقی، «تحلیل رابطه حقوقی و رفتار بازیگران سیستم ­حقوقی ­ثبت­ اولیه املاک بر مبنای نظریه ­بازی­ها و معیار پازنر در کارآیی ­اقتصادی»، فصلنامه حقوق اسلامی، دوره­20، شماره ­78، 1402، صص 82-7.
    2. طباطبایی ­حصاری، نسرین و سروش صفی­زاده، «درآمدی بر خانواده­های ­بزرگ ­ثبت ­املاک ­معاصر (بر مبنای مؤلفه­های کلان طبقه­بندی تطبیقی)»، فصلنامه تحقیقات حقوقی،  دوره 24، شماره 94، 1400، صص 265-239.
    3. طباطبایی ­حصاری، نسرین و محمدحسن صادقی مقدم، «آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی؛ با تأکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ­ثبتی»، مطالعات حقوق تطبیقی، دوره 6، شماره 2، 1394، صص 698-677.
    4. طباطبایی­ حصاری، نسرین، «بررسی تطبیقی نظام­های ­ثبت ­املاک با تأکید بر نظام ­ثبت ­املاک ­ایران»، فصلنامه مطالعات حقوق خصوصی، دوره 40، شماره 2، 1389، صص 237-219.
    5. طباطبایی ­حصاری، نسرین، «عوامل محیطی و انسانی هزینه معاملات ­ملکی و راهکارهای­کنترلی حقوق ­ثبت­ ایران»، دانشنامه حقوق اقتصادی، دوره 23، شماره 10، 1395، صص 20-1.
    6. عزیزی، ناصر، سروش رستم­زاده اصل و سید حسن موسوی ­هاشمی، «بررسی تطبیقی قراردادهای ناقص، خلاءهای قراردادی و نحوه تکمیل آن در حقوق ایران و آمریکا»، تعالی حقوق، سال 8، شماره 2، 1395، صص 31-7.

    References

    Books

    1. Ansari, Mehdi, Economic Analysis of Contract Law, Tehran: Jungle, 2011. (in Persian)
    2. Barzel, Y. Economic Analysis of Property Rights, United Kingdom: Cambridge University Press, Second Edition, 2003.
    3. Kotter, Robert and Thomas, Yolen, Law and Economics, Translated by: Yadollah Dadgar, Tehran: Economics Research Institute, 2013. (in Persian)
    4. North, D. C. Institutions, Institutional Change and Economic Performance, England: Cambridge University Press, 1990.
    5. Posner, R. Economics Analysis of Law, New York: Aspen Casebook, Eighth Edition, 2010.
    6. Tabatabaei Hesari, Nasrin, Basics and Effects of Real Estate Registration Systems, Tehran: Sahami Enteshar Company, 2017. (in Persian)
    7. Williamson, O. E. The Economic Intstitutions of Capitalism, United States: Simon and Schuster, 1985.
    8. Zevenbergen, J. Systems of Land Registration –Aspects and Effects, United States: Publication on Geodesy, 2002.

    Articles

    1. Abab, S. A., et al. “Factors Influencing the Formalization of Rural Land Transactions in Ethiopia:A Theory of Planned Behavior Approach”, Land,11 (5), 2022.
    2. Agyei-Holmes, A., et al. “The effects of land title registration on tenure security,investment and the allocation of productive resources”, Global Poverty Research Lab Working Paper20-107, 2020.
    3. Azizi, Nasser, Soroush Rostam-Zadeh Asl and Sayyed Hassan Mousavi Hashemi, “A Comparative Study of Imperfect Contracts; Contract Gaps and Methods of completing Them, In Iranian and American law”, Journal of Culmination of Low, 8 (2), (in Persian)
    4. Ben-Shahar, O. “Agreeing to Disagree: Filling Gaps in Deliberately Incomplete Contracts”, University of Michigan Law School, Law & Economics Working Papers ,
    5. Byamugisha, K. “The Effect of Land Registration on Financial Development and Economic Growth: A Theoretical and Conceptual, Framework”, policy research working paper, 1999.
    6. Coase, R. “Economics and Contiguous Disciplines”, The Journal of Legal Studies, Volume 7, Issue 2,
    7. Coase, R. “The New Institutional Economics”, American Economic Review, 88 (2),1998.
    8. Craswell, R. “The Incomplete Contracts Literature and Efficient Precautions”, Volume 56, Issue 1, Case Western Reserve Law Review, 2005.
    9. Cserne, P. “The Behavioral Law and Economics of Contract Regulation: Explaining Procedural Limits on Freedom of Contract”, paper Presented at the second ISLE Conference, Rome, 2006.
    10. Deininger, K. and G. Feder. “Land Registration, Governance, and Development: Evidence and Implications for Policy”, The World Bank Research Observer, 2009.
    11. Easterbrook, F. H. and Daniel, R. Fischel. “Close Corporation and Agency Costs”, 38, Stanford Law Review,1986.
    12. Field, A. J. “The Problem with Neoclassical Institutional Economics: A Critique with Special Reference to the North/Thomas Model of pre-1500 Europe”, Explorations in Economic History, 18, 1981.
    13. Hart, O. and J. Moore. “Incomplete Contracts and Renegotiation”, 56, Econometrica, 1985.
    14. Henssen, J. “Basic principles of the main cadastral systems in the world”, In: Modern Cadastres and Cadastral Innovations, Proceedings of the One Day Seminar in Delft, FIG Commission 7 and University of Melbourne,1995.
    15. Katz, A. W. “Contractual Incompleteness: A Transactional Perspective”, Volume 56, Issue 1, Case Western Reserve Law Review,
    16. Khenari-Nezhad, Amir, Nasrin Tabatabaei Hesari and Mohsen Sadeghi, “Analyzing the Behavior of Actors in the Secondary Registration Legal System (Registered Real Estate Transactions) Based on Bargaining Strategy in Game Theory Emphasizing on Article 62 of the Law on Permanet Development Ordrs”, Islamic Law Quarterly, Volume 20, Issue 78, 2023. (in Persian)
    17. Kostritsky, J. P. “Taxonomy for Justifying Legal Intervention in an Imperfect World: What to do When Parties Have Not Achieved Bargains or Have Drafted Incomplete Contracts”, Case Western University School of Law, 3,
    18. Miceli, T. J., Munneke, H. J., Sirmans, C. F. and Turnbull, G. K. “Title Systems and Land Values”, Journal of Law and Economics, 45 (2), 2002.
    19. Nyarko, J. “Stickiness and Incomplete Contracts”, University of Chicago: Law Review, Volume 88, Issue 1, 2021.
    20. Sánchez, R. J. and Gabriel, PéRez-SalaS. “The ‘incomplete contracts’ condition on the next port concessions stage in the Caribbean and Latin America”, Dinámicas portuarias, 378 (2), 2021.
    21. Scott, R. E. and George, G. Triantis. “Incomplete Contracts and The Theory of Contract Design”, Case Western Reserve Law Review, Volume 56, Issue 1,
    22. Stoter, J. “Needs, Possibilities and Constraints to Develop a 3D Cadastral Registration System”. In: Proceedings of UDMS 2000; 22nd Urban Data Management Symposium, Delft: Urban Data Management Society, 2000.
    23. Tabatabaei Hesari, Nasrin and Mohammad Hassan Sadeghi Moghadam, “Effects of Land Registration on Validity of Juridical Acts (Emphasis on Functions of Land Registration System)”, Comparative Law Review, Volume 6, Issue 2, (in Persian)
    24. Tabatabaei Hesari, Nasrin and Soroush Safi-Zadeh, “An Introduction to Large Contemporary Registration Family of Real Estate (Based on macro-comparative classification components)”, Legal Research Quarterly, Volume 24, Issue 94, 2021. (in Persian)
    25. Tabatabaei Hesari, Nasrin, “Comparative Consideration of land Registration Systems (with Emphasis on Iranian Land Registration System)”, Private Law Studies Quarterly, Volume 40, Issue 2, 2011. (in Persian)
    26. Tabatabaei Hesari, Nasrin, “Environmental and Human Factors of Real Estate Transactions Costs and Control Measures in Iran Registration Law”, Encyclopedia of Economic Law Journal, Volume 23, Issue 9, 2017. (in Persian)
    27. Van Doren, D. H. “The Torrens System of Land Title Registration”, Columbia law review, volume 17, 1917.
    28. Zevenbergen, ”A Systems Approach to Land Registration and Cadastre”, Nordic Journal of Surviving and Real Estate Research,1, 2004.

    Electronic Resources

    1. Maria Vogerl, C. “Unfair Terms in Standard Forms Contracts A Law and Economics Analysis of Key Issues in the Implementation of the Consumer Directive on Unfair Terms”, 2007, Available at: http://eceuropaeu/Consumers/cons_int/safe_shop/unf_cont_terms/event29_enhtm (15 6 2007). Last visited: 23/07/2020.
    2. Schmid, H., Hertel, C. and Wicke, H. “EUI-Real property Law project (General Report)”, European University Institute (EUI) Florence/ European Private Law Forum, Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg, 2005, Available at: https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/Europen Private Law /Real Property Project/GeneralReport.pdf. Last visited: 25/05/2024.
    3. Sparkes, P. “EUI-Real Property Law (Report from England and Wales”, European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum,Deutsches Notarinstitut (DNotI) Würzburg, 2004, Available at: https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/European Private Law/Real Property Project/England%20and%20Wales. PDF, Last visited: 23/05/2024.

فایل ها

سابقه مقاله

  • تاریخ دریافت: 26 اسفند 1402
  • تاریخ بازنگری: 07 خرداد 1403
  • تاریخ پذیرش: 04 مهر 1403

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار